501、促销方案 (第1/2页)

陈维云手上的文件是梦工厂置业目前储备的地皮资料。
　　
　　数量比较多，都是陈维云积攒三年的成果。
　　
　　自他抵港后，先后并购两间地产公司，一间是百利保，另一间是华人置业，地皮全都留着没有动用，未来都要陆续开发建设。
　　
　　他先看港灯旗下的两块超级地皮。
　　
　　一块是油塘区的茶果岭油库。
　　
　　挨着维港海岸，站在岸边可以远眺启德机场狭长的跑道。
　　
　　占地15公顷。
　　
　　原时空被李嘉成开发为大型屋苑‘丽港城’。
　　
　　这座社区包括38栋高层住宅楼，每栋28层，总计六千户住宅单位，每户面积40平米到100平米不等，配套设施包括七个网球场，四座健身会所，一座游泳池，还有一座丽港公园，长江实业兴建，然后交由康乐及文化事务署管理。
　　
　　那么开发这座楼盘能给李嘉成带来多少利润呢？
　　
　　这需要看一看现在的房价。
　　
　　香江私人住宅的价格是根据地区、户型来确定。
　　
　　拿1986年来说，新界的B户型（40-69平米）平均售价是6889元/每平米，三年后翻一倍，达到每平米14102元，再过三年还要翻倍，达到每平米32539元，等到97回归那一年，能涨到六万每平米。
　　
　　这还是香江最穷地区最廉价住宅的价格。
　　
　　再来看一看最富地区最高档住宅是什么情况。
　　
　　港岛地区最大的E户型（160平方以上）平均售价是12080元/每平米，三年后翻一倍，达到每平米21751元，再过三年也是翻倍，达到每平米40902元，等到97回归，均价13万5千港元。
　　
　　香江寸金寸土，没有半点夸张。
　　
　　未来十年房间平均涨十倍，香江诞生那么多巨富，都会从房地产里吸血吸出来的。
　　
　　‘丽港城’位于九龙，楼盘属于海景高档房，单位多是C户型（70-99平米），1992年第一期竣工，那一年的售价是每平方米25000港元，前后开发四期，最终落成时，房价已经超过5万。
　　
　　此外李嘉成还在社区里修建一座丽港城商场，超市、餐厅、银行、烘焙店、理发店无所不包，楼面面积约1.5万平方米，共有六层，其中一层为天台，两层为停车场，92年建成后被李嘉成以7亿港币的价格卖给了恒隆地产。
　　
　　这一座大型屋苑给李嘉成创造一百亿港币的财富。
　　
　　霍见宁与袁天帆想赚的更多一点，他们围绕茶果岭油库的15公顷地皮策划了一个大项目，“新月城”。
　　
　　这个名字陈维云挺满意，月是梦工厂的标志，以后的楼盘开发都以月命名，但是新月城的娱乐设施太少，住宅楼规划了40栋，每栋高32层，单位数量比原丽港城多了近千户。
　　
　　“动画是梦工厂的最大招牌，即使我们建楼房，也必须突出这个特色，你们设计的时候，要优先考虑孩子们的居住环境。”陈维云叮嘱两人：
　　
　　“给新月城社区里增加一座公园，每一期兴建一座小型免费的游乐场，社区内的路牌、街灯、绿化、还有其它公共建筑，统一打上梦工厂卡通标记，楼盘也不要着急建设，你们多在策划上下功夫，多在促销上搞折扣，我们的第一批房屋，价格必须低于均价，我们要确保房屋推出来，就能立时售罄，一炮打响梦工厂置业的品牌！”
　　
　　“陈生，降价并不是建立房产品牌的手段！”霍见宁以前是长实的财务经理，对地产公司的运作模式一清二楚，他反驳说：
　　
　　“因为土地管控，经济大幅增长，整个香江的房价都在大涨，我们降价只会把炒房团与投机者吸引过来，市民得不到多少实惠！”
　　
　　“不止得不到优惠，还有可能导致市民责骂，我们精心策划主题特色的楼盘，打造亲子的居住环境，市民肯定会捧场，但楼市投机者如过江之鲫，他们会组队前来抢房，一旦供需关系失衡，他们会不断拉高社区的房价，让市民望而却步。”袁天帆是经济专家，对市场动态了解深入。
　　
　　

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